Actualiteiten
Nieuw ROZ-model Woonruimte 2017
Op 18 april 2017 heeft de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ) een nieuw model voor de huurovereenkomst van Woonruimte (2017) vastgesteld. Dit model volgt het model van 2003 op. Met het nieuwe model 2017 heeft de ROZ beoogd aan te sluiten bij de huidige praktijk op basis van de Wet doorstroming huurmarkt 2015.
Met de invoering van de Wet Doorstroming Huurmarkt per 1 juli 2016 heeft de verhuurder de mogelijkheid gekregen om woonruimte tijdelijk te verhuren zonder dat de huurder huurbescherming toekomt. Het nieuwe model voorziet in de verruimde mogelijkheid om huurcontracten aan te gaan voor een bepaalde periode van maximaal 2 jaar (ingeval van zelfstandige woonruimte) en voor een bepaalde periode van maximaal 5 jaar (voor onzelfstandige woonruimte). Deze huurovereenkomsten eindigen als de verhuurder dit vóór het verstrijken van die duur schriftelijk aan de huurder meedeelt, conform de Wet Doorstroming Huurmarkt.
In het nieuwe model 2017 worden aan verhuurder en huurder vier keuzes geboden ten aanzien van de termijn waarvoor de huurovereenkomst wordt aangegaan. De huurovereenkomst kan worden aangegaan voor onbepaalde tijd; voor onbepaalde tijd met een minimumperiode van 12 maanden; voor genoemde bepaalde tijd van maximaal 2 jaar bij zelfstandige woonruimte, respectievelijk 5 jaar bij onzelfstandige woonruimte, dan wel voor de bepaalde tijd langer dan 2 jaar bij zelfstandige woonruimte, respectievelijk 5 jaar bij onzelfstandige woonruimte.
Daarnaast voorziet het nieuwe model onder meer in de mogelijkheid om te verhuren aan bepaalde doelgroepen, zoals studenten, promovendi en jongeren onder 28 jaar.
Ook heeft de ROZ in het nieuwe model geprobeerd de aanpak van overlast door de verhuurder meer “handen en voeten” te geven. Zo is in de Algemene Bepalingen Woonruimte 2017 (art. 2.1) behorende bij het nieuwe model, expliciet bepaald dat AirBnB niet is toegestaan zonder de voorafgaande schriftelijke toestemming van de verhuurder.
Tenslotte heeft het boetebeding een plek gevonden in de huurovereenkomst zelf, in plaats van in de bij de huurovereenkomst behorende algemene bepalingen.
Bestuurder privé aansprakelijk voor huurachterstand BV?
Kan een bestuurder van een besloten vennootschap privé aansprakelijk worden gehouden voor een huurachterstand van de BV?
Een bestuurder van een BV kan, indien hem voldoende ernstig persoonlijk verwijt kan worden gemaakt, (hoofdelijk) aansprakelijk zijn voor de huurachterstand van de BV. Tot dit oordeel kwam de rechtbank Rotterdam in haar uitspraak van 17 maart 2017.
In deze zaak had de huurder, de BV, jarenlang geen huur betaald aan de verhuurder. Zij had de huur niet betaald vanwege ernstige gebreken, alsmede verminderd huurgenot aan het gehuurde. De rechtbank benadrukte dat voor een rechtvaardiging van het niet betalen van de huur, er sprake moet zijn van een situatie waarin het gehuurde op geen enkele wijze gebruikt kan worden. Huurder had het gehuurde al die tijd wel kunnen gebruiken zodat de rechtbank oordeelde dat huurder geen geldige reden had om jarenlang de huur niet te betalen en veroordeelde de BV dan ook tot betaling van de achterstallig huur van ca. € 600.000,-, alsmede betaling van (gematigde) contractuele boetes en de proceskosten.
Echter, in deze zaak had de verhuurder niet alleen de BV betrokken in de procedure, maar ook haar bestuurder. Als een bestuurder van een BV heeft toegelaten dat zij haar contractuele verplichtingen niet is nagekomen, is de bestuurder aansprakelijk voor de daardoor veroorzaakte schade indien het betrokken handelen zodanig onzorgvuldig is geweest dat hem persoonlijk een voldoende ernstig verwijt kan worden gemaakt, aldus de rechtbank Rotterdam.
Hiervan is sprake indien een bestuurder van een rechtspersoon een verplichting aangaat namens die rechtspersoon, terwijl hij weet of redelijkerwijs behoort te begrijpen dat die rechtspersoon die verplichting niet zal kunnen nakomen en geen verhaal zal bieden voor de ten gevolge van het uitblijven van de nakoming te lijden schade. Tevens kan een bestuurder aansprakelijk zijn wanneer deze heeft bewerkstelligd of toegelaten dat de rechtspersoon haar wettelijke of contractuele verplichtingen niet nakomt en de bestuurder daarvan een persoonlijk ernstig verwijt kan worden gemaakt.
De rechtbank oordeelde dat de bestuurder heeft toegelaten dat de BV haar belangrijkste verplichting uit de huurovereenkomst, namelijk het betalen van de huur voor de ruimten die zij noodzakelijkerwijs nodig heeft voor het uitoefenen van haar bedrijf, jarenlang niet is nagekomen. Dit terwijl het gehuurde wel al die jaren in gebruik is geweest en van gebreken die het opschorten van de huurbetaling rechtvaardigen niet is gebleken. Van een goed bestuurder had verwacht mogen worden dat hij daarop maatregelen had genomen, bijvoorbeeld door, in het uiterste geval, een faillissement aan te vragen. De rechtbank kwam dan ook tot het oordeel dat een voldoende ernstig verwijt gemaakt kon worden om de bestuurder persoonlijk aansprakelijk te houden voor de schade die de verhuurder heeft geleden.
De bestuurder werd dan ook hoofdelijk veroordeeld de huurachterstand te betalen.
De bestuurder was overigens niet persoonlijk aansprakelijk voor de verbeurde boetes. Deze boetes moeten namelijk gezien worden als een ‘straf’ voor de huurder (BV) voor het niet nakomen van verplichtingen uit de huurovereenkomsten, een aansporing om tot nakoming over te gaan, en kunnen derhalve niet als schade worden gekwalificeerd.
Uitleg boetebeding
Veelal bevatten huurovereenkomsten voor wat betreft kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van art. 7:230a BW, alsmede winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van art. 7:290 BW, een beding op grond waarvan een huurder telkens, indien een uit hoofde van een huurovereenkomst door huurder verschuldigd bedrag niet tijdig is voldaan, een boete verbeurt; het zogenaamde boetebeding. Dit boetebeding is niet alleen bedoeld ter vervanging van schade, maar de functie ervan is ook om er een prikkel vanuit te doen gaan om tijdig te betalen of anderszins na te komen.
Het boetebeding in deze huurovereenkomsten is vaak aanleiding voor geschillen tussen verhuurder en huurder. Deze geschillen hebben meestal betrekking op de hoogte van de bedongen boete.
De verschillende versies van de Algemene bepalingen ROZ bevatten zo’n boetebeding. De hoogte van de boete verschilt per versie. In de versies vanaf 2003 luidt deze:
“Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt huurder aan verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldatum van dat bedrag een direct opeisbare boete van 2% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300,00 per maand.”
(In huurovereenkomsten is doorgaans bepaald dat de huur vóór of op de eerste dag van de maand waarop deze betrekking heeft, moet zijn voldaan.)
Door rechters wordt deze bepaling op grofweg twee manieren uitgelegd:
a.) Huurder is een voor elke maand dat de huur niet (tijdig) is voldaan, opnieuw de boete verschuldigd. (In geval van drie maanden achterstand derhalve € 1.800,-.);
b.) Huurder is voor elke maand dat de huur niet (tijdig) is betaald éénmaal de boete verschuldigd. (In geval van een huurachterstand van drie maanden derhalve € 900,-.).
Ad. a:
In haar arrest van 19 juli 2016 (ECLI:NL:GHAMS:2016:2959) overweegt het Gerechtshof Amsterdam: “De boete strekt er immers toe de huurder te prikkelen de huurtermijnen tijdig te betalen. Een uitleg van het beding zoals door de kantonrechter gegeven, namelijk dat de huurder over elke maand die niet tijdig is voldaan slechts eenmaal een boete is verschuldigd, zou tot het onaannemelijke resultaat leiden dat het voor de boete niet uitmaakt of een huurtermijn een dag of meerdere maanden te laat wordt betaald.”
Ad. b:
De wijze van uitleg van het boetebeding dat uitgaat dat slechts eenmaal de boete verschuldigd is, wordt vooral gevolgd door de lagere rechtspraak. Dit heeft veelal te maken met hetgeen door de verhuurder gevorderd wordt. In diverse uitspraken geeft de rechtbank dan ook geen specifieke uitleg van het boetbeding, maar wijst de vordering toe. Zie bijvoorbeeld: Rechtbank Amsterdam 17 februari 2016 (ECLI:NL:RBAMS:2016:1037).
Het is derhalve voor de verhuurder van belang dat verhuurder cumulatie van de contractuele boete vordert, indien de huurovereenkomst en/of de algemene bepalingen dit toelaten.
Huurder failliet? Meewerken aan doorstart?
Met de faillissementen van diverse winkelketens staat het huurrecht middenin de belangstelling. De vraag is dan ook actueel wat de positie van de verhuurder is bij een faillissement en of de verhuurder dient mee te werken aan een doorstart van een failliete huurder.
Bij een faillissement bestaat de mogelijkheid om op grond van artikel 39 Faillissementswet de huur tussentijds te doen eindigen met een opzegtermijn van drie maanden. De huurprijs van de datum van het faillissement geldt dan als een boedelschuld. Een boedelschuld staat hoger in rang dan gewone vorderingen, zodat er meer kans bestaat op uiteindelijke voldoening van de huurschuld ontstaan na datum faillissement. Hiertegenover staat dat er voor de verhuurder geen afzonderlijk recht bestaat op schadevergoeding ten gevolge van het vroegtijdig beëindigen van de huurovereenkomst.
Het is mogelijk dat de gefailleerde huurder een doorstart wil maken. Een doorstart gaat vaak gepaard met stevige huuronderhandelingen en een verlaging van de huurprijs als gevolg. Daarnaast brengt het ook de nodige financiële risico’s met zich mee. In het verleden is immers gebleken dat de huurder niet aan zijn verplichting tot huurbetaling kon voldoen. Een voordeel voor de verhuurder is dat deze dan nog enige huurinkomsten heeft en hoeft niet op zoek hoeft te gaan naar een andere huurder.
Indien er door de verhuurder wordt meegewerkt aan een doorstart, dient de verhuurder mee te werken aan een indeplaatsstelling. Mocht de verhuurder niet willen meewerken aan een doorstart en een indeplaatsstelling, dan bestaat de mogelijkheid voor de curator om de rechter te verzoeken deze toestemming alsnog te verlenen (art. 7:307 BW).
De rechter kan pas oordelen over een indeplaatsstelling indien er sprake is van een huurovereenkomst. Van belang is derhalve of een huuropzegging ingevolge art. 39 Fw toegestaan was. Indien al tijdens de opzegtermijn van 3 maanden voldoende duidelijk is dat de doorstarter voldoende solvabel is, zal de rechter tot het oordeel komen dat de verhuurder de huur niet mocht opzeggen.
Kortom, als vóór het eindigen van de huur is aangetoond dat de doorstarter voldoende waarborgen biedt voor de voortzetting van de huur, moet de verhuurder meewerken aan een doorstart. De tussentijdse opzeggingsmogelijkheid van art. 39 Fw. bestaat dan níet. Het is overigens aan de curator om aan te tonen dat er tijdig voldoende duidelijkheid bestond over de doorstarter.
Voor meer informatie kunt u altijd contact opnemen.
Wetsvoorstel Bestuur en Toezicht
Op 13 juni 2016 is het Wetsvoorstel bestuur en toezicht ingediend bij de Tweede Kamer. Met dit wetsvoorstel wordt de regeling voor bestuur en toezicht bij rechtspersonen geüniformeerd. Er komt een voor alle rechtspersonen geldende basisregeling. Deze regeling was reeds van toepassing op de BV’s en NV’s. Het wetsvoorstel voorziet thans in een aantal belangrijke wijzigingen voor de stichting, de vereniging, de coöperatie en de onderlinge waarborgmaatschappij.
De kern van het wetsvoorstel is het verbeteren van het bestuur en toezicht bij rechtspersonen. Het wetsvoorstel faciliteert hiermee o.a. een verdere toename van aansprakelijkstellingen van bestuurders en commissarissen. Zeker voor toezichthouders van verenigingen en stichtingen en bestuurders van niet-commerciële verenigingen en stichtingen betekent het wetsvoorstel dan ook een verzwaring van de aansprakelijkheidsrisico’s.
Het wetsvoorstel houdt onder meer het volgende in:
Wettelijke grondslag Raad van Commissarissen:
Er komt een wettelijke grondslag voor de instelling van een raad van commissarissen bij verenigingen en stichtingen. De voorgestelde wetswijziging heeft geen gevolgen voor de geldigheid van bestaande toezichthoudende organen die in de statuten van een rechtspersoon zijn ingesteld.
Wettelijke grondslag monistisch bestuurssystemen:
Elke rechtspersoon kan gaan kiezen voor een monistisch bestuurssysteem, waar uitvoerend en niet-uitvoerende bestuurders deel uit maken van het bestuur. Als voordeel van dit model wordt beschouwd dat de niet-uitvoerende bestuurders meer betrokken zijn bij het dagelijks bestuur van de rechtspersoon. Zij kunnen daardoor in beginsel nauwer toezicht uitoefenen op de gang van zaken binnen de rechtspersoon dan een raad van commissarissen.
Uniformering tegenstrijdig belangregeling:
Bestuurders en commissarissen met een tegenstrijdig belang mogen in beginsel niet deelnemen aan de beraadslaging en besluitvorming over het betreffende onderwerp.
Uniformering aansprakelijkheid bestuurders in faillissement:
Er komt een uniforme regeling voor de aansprakelijkheid van bestuurders in faillissement. Elke bestuurder is hoofdelijk aansprakelijk voor het tekort van de boedel, als het bestuur zijn taak kennelijk onbehoorlijk heeft vervuld en aannemelijk is dat dit een belangrijke oorzaak is van het faillissement. Een uitzondering hierop geldt overigens wel voor onbezoldigde bestuurders en commissarissen van informele verenigingen en niet-commerciële stichtingen en verenigingen. Dit strekt ertoe om te voorkomen dat vrijwilligers ten onrechte worden weerhouden om zich in te zetten als bestuurder of commissaris van bijvoorbeeld een kleine sportvereniging.
Verruiming ontslagmogelijkheden:
Ten slotte bevat het wetsvoorstel voor de stichting een verruiming van de regeling voor ontslag van een stichtingsbestuurder door de rechter. De huidige ontslaggronden blijken in de praktijk in bepaalde gevallen niet toereikend om het ontslag van een bestuurder die de stichting schaadt te bewerkstelligen. Een stichtingsbestuurder kan volgens het wetsvoorstel worden ontslagen wegens verwaarlozing van zijn taak, wegens andere gewichtige redenen, wegens ingrijpende wijziging van omstandigheden op grond waarvan het voortduren van het bestuurderschap in redelijkheid niet geduld kan worden en wegens het niet of niet behoorlijk voldoen aan een bevel van de voorzieningenrechter.
Voor meer informatie, kunt u altijd contact opnemen.
Wetsvoorstel Doorstroming huurmarkt aangenomen
Op 12 april 2016 heeft de Eerste Kamer ingestemd met het wetsvoorstel Doorstroming huurmarkt, nadat de Tweede Kamer op 9 februari 2016 dit reeds had gedaan.
Dit wetsvoorstel bevat diverse ingrijpende wijzigingen in het huurrecht voor woonruimte, waaronder verruiming van de mogelijkheden voor tijdelijke huurcontracten.
De wet bevat op dit moment een categorie huurovereenkomsten ‘naar zijn aard van korte duur’, maar slechts een beperkt aantal huurovereenkomsten valt
onder die categorie. Door de aangenomen wetswijziging zal het voor iedere verhuurder mogelijk zijn huurovereenkomsten te sluiten voor een korte periode.
Voor zelfstandige woningen wordt het mogelijk om een huurovereenkomst te sluiten voor een maximale duur van twee jaar.
Voor onzelfstandige woningen wordt het mogelijk om een huurovereenkomst te sluiten voor een maximale duur van vijf jaar.
Na afloop van de afgesproken termijn eindigt de huurovereenkomst van rechtswege, dat wil zeggen zonder dat deze opgezegd hoeft te worden.
De verhuurder dient de huurder wel tijdig te waarschuwen voor het einde van de huurovereenkomst. Bij gebreke daarvan ontstaat een contract voor onbepaalde tijd.
Wordt de huurovereenkomst na afloop van de hierboven genoemde maximale duur voortgezet, dan ontstaat een ‘normale’ huurovereenkomst
voor onbepaalde tijd (derhalve een reguliere huurovereenkomst, waarvoor limitatieve opzeggingsgronden gelden).
Het wetsvoorstel zal per 1 juli 2016 in werking treden.
Een andere belangrijke wijziging is dat per 1 juli 2016 de inkomensafhankelijke huurverhoging geldt.
Vanaf dan geldt een gemiddelde maximale huurstijging (huursom) van 1 procent (inkomensafhankelijke huurverhogingen boven 2,1 procent uitgezonderd).
Voor meer informatie en de overige wijzigingen, kunt u altijd contact opnemen.
