Actualiteiten
Voor het meest actuele nieuws verwijzen wij u naar: https://www.rechtspraak.nl/Nieuwsoverzicht
Bestuurder privé aansprakelijk voor huurachterstand BV?
Kan een bestuurder van een besloten vennootschap privé aansprakelijk worden gehouden voor een huurachterstand van de BV?
Een bestuurder van een BV kan, indien hem voldoende ernstig persoonlijk verwijt kan worden gemaakt, (hoofdelijk) aansprakelijk zijn voor de huurachterstand van de BV. Tot dit oordeel kwam de rechtbank Rotterdam in haar uitspraak van 17 maart 2017.
In deze zaak had de huurder, de BV, jarenlang geen huur betaald aan de verhuurder. Zij had de huur niet betaald vanwege ernstige gebreken, alsmede verminderd huurgenot aan het gehuurde. De rechtbank benadrukte dat voor een rechtvaardiging van het niet betalen van de huur, er sprake moet zijn van een situatie waarin het gehuurde op geen enkele wijze gebruikt kan worden. Huurder had het gehuurde al die tijd wel kunnen gebruiken zodat de rechtbank oordeelde dat huurder geen geldige reden had om jarenlang de huur niet te betalen en veroordeelde de BV dan ook tot betaling van de achterstallig huur van ca. € 600.000,-, alsmede betaling van (gematigde) contractuele boetes en de proceskosten.
Echter, in deze zaak had de verhuurder niet alleen de BV betrokken in de procedure, maar ook haar bestuurder. Als een bestuurder van een BV heeft toegelaten dat zij haar contractuele verplichtingen niet is nagekomen, is de bestuurder aansprakelijk voor de daardoor veroorzaakte schade indien het betrokken handelen zodanig onzorgvuldig is geweest dat hem persoonlijk een voldoende ernstig verwijt kan worden gemaakt, aldus de rechtbank Rotterdam.
Hiervan is sprake indien een bestuurder van een rechtspersoon een verplichting aangaat namens die rechtspersoon, terwijl hij weet of redelijkerwijs behoort te begrijpen dat die rechtspersoon die verplichting niet zal kunnen nakomen en geen verhaal zal bieden voor de ten gevolge van het uitblijven van de nakoming te lijden schade. Tevens kan een bestuurder aansprakelijk zijn wanneer deze heeft bewerkstelligd of toegelaten dat de rechtspersoon haar wettelijke of contractuele verplichtingen niet nakomt en de bestuurder daarvan een persoonlijk ernstig verwijt kan worden gemaakt.
De rechtbank oordeelde dat de bestuurder heeft toegelaten dat de BV haar belangrijkste verplichting uit de huurovereenkomst, namelijk het betalen van de huur voor de ruimten die zij noodzakelijkerwijs nodig heeft voor het uitoefenen van haar bedrijf, jarenlang niet is nagekomen. Dit terwijl het gehuurde wel al die jaren in gebruik is geweest en van gebreken die het opschorten van de huurbetaling rechtvaardigen niet is gebleken. Van een goed bestuurder had verwacht mogen worden dat hij daarop maatregelen had genomen, bijvoorbeeld door, in het uiterste geval, een faillissement aan te vragen. De rechtbank kwam dan ook tot het oordeel dat een voldoende ernstig verwijt gemaakt kon worden om de bestuurder persoonlijk aansprakelijk te houden voor de schade die de verhuurder heeft geleden.
De bestuurder werd dan ook hoofdelijk veroordeeld de huurachterstand te betalen.
De bestuurder was overigens niet persoonlijk aansprakelijk voor de verbeurde boetes. Deze boetes moeten namelijk gezien worden als een ‘straf’ voor de huurder (BV) voor het niet nakomen van verplichtingen uit de huurovereenkomsten, een aansporing om tot nakoming over te gaan, en kunnen derhalve niet als schade worden gekwalificeerd.
Uitleg boetebeding
Veelal bevatten huurovereenkomsten voor wat betreft kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van art. 7:230a BW, alsmede winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van art. 7:290 BW, een beding op grond waarvan een huurder telkens, indien een uit hoofde van een huurovereenkomst door huurder verschuldigd bedrag niet tijdig is voldaan, een boete verbeurt; het zogenaamde boetebeding. Dit boetebeding is niet alleen bedoeld ter vervanging van schade, maar de functie ervan is ook om er een prikkel vanuit te doen gaan om tijdig te betalen of anderszins na te komen.
Het boetebeding in deze huurovereenkomsten is vaak aanleiding voor geschillen tussen verhuurder en huurder. Deze geschillen hebben meestal betrekking op de hoogte van de bedongen boete.
De verschillende versies van de Algemene bepalingen ROZ bevatten zo’n boetebeding. De hoogte van de boete verschilt per versie. In de versies vanaf 2003 luidt deze:
“Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt huurder aan verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldatum van dat bedrag een direct opeisbare boete van 2% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300,00 per maand.”
(In huurovereenkomsten is doorgaans bepaald dat de huur vóór of op de eerste dag van de maand waarop deze betrekking heeft, moet zijn voldaan.)
Door rechters wordt deze bepaling op grofweg twee manieren uitgelegd:
a.) Huurder is een voor elke maand dat de huur niet (tijdig) is voldaan, opnieuw de boete verschuldigd. (In geval van drie maanden achterstand derhalve € 1.800,-.);
b.) Huurder is voor elke maand dat de huur niet (tijdig) is betaald éénmaal de boete verschuldigd. (In geval van een huurachterstand van drie maanden derhalve € 900,-.).
Ad. a:
In haar arrest van 19 juli 2016 (ECLI:NL:GHAMS:2016:2959) overweegt het Gerechtshof Amsterdam: “De boete strekt er immers toe de huurder te prikkelen de huurtermijnen tijdig te betalen. Een uitleg van het beding zoals door de kantonrechter gegeven, namelijk dat de huurder over elke maand die niet tijdig is voldaan slechts eenmaal een boete is verschuldigd, zou tot het onaannemelijke resultaat leiden dat het voor de boete niet uitmaakt of een huurtermijn een dag of meerdere maanden te laat wordt betaald.”
Ad. b:
De wijze van uitleg van het boetebeding dat uitgaat dat slechts eenmaal de boete verschuldigd is, wordt vooral gevolgd door de lagere rechtspraak. Dit heeft veelal te maken met hetgeen door de verhuurder gevorderd wordt. In diverse uitspraken geeft de rechtbank dan ook geen specifieke uitleg van het boetbeding, maar wijst de vordering toe. Zie bijvoorbeeld: Rechtbank Amsterdam 17 februari 2016 (ECLI:NL:RBAMS:2016:1037).
Het is derhalve voor de verhuurder van belang dat verhuurder cumulatie van de contractuele boete vordert, indien de huurovereenkomst en/of de algemene bepalingen dit toelaten.
Huurder failliet? Meewerken aan doorstart?
Met de faillissementen van diverse winkelketens staat het huurrecht middenin de belangstelling. De vraag is dan ook actueel wat de positie van de verhuurder is bij een faillissement en of de verhuurder dient mee te werken aan een doorstart van een failliete huurder.
Bij een faillissement bestaat de mogelijkheid om op grond van artikel 39 Faillissementswet de huur tussentijds te doen eindigen met een opzegtermijn van drie maanden. De huurprijs van de datum van het faillissement geldt dan als een boedelschuld. Een boedelschuld staat hoger in rang dan gewone vorderingen, zodat er meer kans bestaat op uiteindelijke voldoening van de huurschuld ontstaan na datum faillissement. Hiertegenover staat dat er voor de verhuurder geen afzonderlijk recht bestaat op schadevergoeding ten gevolge van het vroegtijdig beëindigen van de huurovereenkomst.
Het is mogelijk dat de gefailleerde huurder een doorstart wil maken. Een doorstart gaat vaak gepaard met stevige huuronderhandelingen en een verlaging van de huurprijs als gevolg. Daarnaast brengt het ook de nodige financiële risico’s met zich mee. In het verleden is immers gebleken dat de huurder niet aan zijn verplichting tot huurbetaling kon voldoen. Een voordeel voor de verhuurder is dat deze dan nog enige huurinkomsten heeft en hoeft niet op zoek hoeft te gaan naar een andere huurder.
Indien er door de verhuurder wordt meegewerkt aan een doorstart, dient de verhuurder mee te werken aan een indeplaatsstelling. Mocht de verhuurder niet willen meewerken aan een doorstart en een indeplaatsstelling, dan bestaat de mogelijkheid voor de curator om de rechter te verzoeken deze toestemming alsnog te verlenen (art. 7:307 BW).
De rechter kan pas oordelen over een indeplaatsstelling indien er sprake is van een huurovereenkomst. Van belang is derhalve of een huuropzegging ingevolge art. 39 Fw toegestaan was. Indien al tijdens de opzegtermijn van 3 maanden voldoende duidelijk is dat de doorstarter voldoende solvabel is, zal de rechter tot het oordeel komen dat de verhuurder de huur niet mocht opzeggen.
Kortom, als vóór het eindigen van de huur is aangetoond dat de doorstarter voldoende waarborgen biedt voor de voortzetting van de huur, moet de verhuurder meewerken aan een doorstart. De tussentijdse opzeggingsmogelijkheid van art. 39 Fw. bestaat dan níet. Het is overigens aan de curator om aan te tonen dat er tijdig voldoende duidelijkheid bestond over de doorstarter.
Voor meer informatie kunt u altijd contact opnemen.
